Errichtet der Steuerpflichtige ein Gebäude, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, hängt die Aufteilung der Schuldzinsen davon ab, wie die Darlehen dem jeweiligen Gebäudeteil zugeordnet werden. Die Zuordnung der Darlehen und damit der Abzug der Schuldzinsen erfolgt nach den Kriterien, die von der BFH-Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt wurde.
Praxis-Beispiel:
Ein Ehepaar erwarb ein Grundstück, um darauf ein Gebäude mit drei Wohnungen zu errichten. Die Eheleute teilten das Wohngrundstück in drei Eigentumswohnungen auf. Eine der Wohnungen veräußerten sie vor der Fertigstellung an ihre Tochter. Neben den Eigenmitteln nahmen die Eheleute zur Finanzierung der Wohnungen Darlehen auf. Als Verwendungszweck war in den Darlehensverträgen die "anteilige Finanzierung des Neubaus“ aufgeführt. Die Eheleute beglichen sämtliche Baurechnungen über ein Baukonto und zahlten die Baurechnungen jeweils in einem Betrag, ohne eine Aufteilung hinsichtlich der drei Wohnungen vorzunehmen.
Die Eheleute machten die Zinsen in voller Höhe als sofort abziehbare Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt teilte die Zinsaufwendungen auf die vorhandenen Wohnungen entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen auf und berücksichtigte in den Einkommensteuerbescheiden nur die Zinsaufwendungen, die auf die beiden vermieteten Wohnungen entfielen. Die Eheleute machten geltend, dass die veräußerte Wohnung nur mit Eigenmitteln finanziert wurde und die Darlehen ausschließlich für die vermieteten Wohnungen verwendet wurden.
Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern anteilig auch der Selbstnutzung oder Veräußerung, werden die Darlehensmittel nur teilweise zur Erzielung von Einkünften verwendet, so dass die Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar sind.
Die Schuldzinsen sind nur dann in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige ein Darlehen aufnimmt, das er gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet. Dazu ist es erforderlich, dass er mit den Darlehensmitteln tatsächlich die Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des vermieteten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind. Der BFH bejaht einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den gesondert zugerechneten Herstellungskosten bei anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden also nur dann, wenn die Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden sind.
Werden aber die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich von einem Baukonto beglichen, auf dem sich die Darlehens- und Eigenmittel befinden, werden die Finanzierungsmittel unterschiedlicher Herkunft auf dem Baukonto vermischt. Die erforderliche objektbezogene Aufteilung der Kosten und die Zahlung entsprechend der Darlehenszuordnung ist dann nicht mehr möglich.
Konsequenz: Da im Beispielsfall die Darlehensmittel nur teilweise zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sind, sind die hierfür entrichteten Zinsen auch nur anteilig bei diesen Einkünften als Werbungskosten abziehbar. Der Aufteilungsmaßstab nach den auf die jeweiligen Wohnungen entfallenden Miteigentumsanteilen ist nicht zu beanstanden.
Hinweis: Wer Darlehensbeträge und damit den Zinsenabzug nur den zu vermietenden Wohnungen zurechnen will, muss mindestens zwei Baukonten einrichten. Auf einem Baukonto befinden sich ausschließlich Eigenmittel und auf dem anderen Konto nur die Fremdmittel. Die Baurechnungen müssen dann entsprechend aufgeteilt werden. Entsprechend dieser Aufteilung muss die Zahlung vom jeweiligen Konto vorgenommen werden.
